Аренда у родственника: когда налоговая видит схему и как избежать доначислений

Кто считается взаимозависимым

По Налоговому кодексу взаимозависимы физическое лицо и его супруг, родители, дети, братья и сёстры (подпункт 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ), а также организация и её директор (подпункт 7). Суд может признать взаимозависимыми и других лиц, если их отношения влияют на условия сделки (пункт 4 Обзора практики ВС от 16.02.2017).

Сама по себе взаимозависимость нарушением не является. Налоговая смотрит на цену и на то, есть ли у сделки смысл кроме экономии налога.

Сценарий 1. Компания пользуется помещением бесплатно

Типичная картина: офис или склад принадлежит жене директора, договор аренды не заключён или заключён договор безвозмездного пользования, компания платит только коммунальные услуги.

Налог на прибыль. Безвозмездно полученные имущественные права являются внереализационным доходом (пункт 8 статьи 250 НК РФ). Доход оценивают по рыночным ценам с учётом статьи 105.3 НК РФ, то есть по рыночной стоимости аренды такого же помещения. Суды эту позицию давно подтверждают: экономическая выгода от бесплатного пользования помещением включается в доходы (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 98). Ставка налога на прибыль с 2025 года составляет 25 % (пункт 1 статьи 284 НК РФ).

Есть освобождение для имущества, полученного бесплатно от участника с долей не менее 50 % (подпункт 11 пункта 1 статьи 251 НК РФ). Но распространяется ли оно на право пользования, спорно, а родственника, который не участник, оно не касается. Строить на нём защиту я не советую.

НДФЛ у собственника. Неполученная арендная плата доходом собственника не считается. По договору безвозмездного пользования расходы на содержание вещи и так несёт пользователь (статья 695 ГК РФ), поэтому, если компания сама оплачивает свет и отопление, которые потребляет, риск низкий. Но если компания возмещает собственнику его личные платежи, налоговая может увидеть в этом доход в натуральной форме: оплату за физлицо коммунальных услуг в его интересах (подпункт 1 пункта 2 статьи 211 НК РФ). Позиции налоговых органов по этому вопросу расходятся, поэтому лучше, чтобы договоры с поставщиками услуг были оформлены на компанию.

Символическая плата не спасает. Если рынок стоит 100 тысяч в месяц, а компания платит 5 тысяч, спор пойдёт о разнице.

Может ли налоговая пересчитать цену

Аренда у физлица или ИП почти никогда не является контролируемой сделкой: для сделок между российскими лицами нужны особые условия и доход сторон свыше 1 млрд рублей в год (статья 105.14 НК РФ). Поэтому по общему правилу налоговая не вправе оспаривать цену такой сделки.

Исключение сформулировал Верховный Суд: многократное отклонение цены от рыночной учитывается как признак необоснованной налоговой выгоды вместе с другими обстоятельствами, которые показывают, что оформление сделки расходится с её сутью (пункт 3 Обзора от 16.02.2017). Тогда налоговая применяет статью 54.1 НК РФ.

Сценарий 2. Аренда у ИП-родственника на упрощёнке

Модель известная: имущество оформлено на родственника, он зарегистрирован как ИП на упрощённой системе и сдаёт его компании. Компания на общей системе уменьшает налог на прибыль на арендную плату, ИП платит налог по ставке упрощёнки.

Такая аренда законна, если:

• цена рыночная и подтверждена, лучше отчётом оценщика;
• ИП реально владеет имуществом: сам платит налог на имущество, ремонт, страховку;
• деньги не возвращаются в бизнес займами или «подарками»;
• у сделки есть деловой смысл: например, имущество отделено от операционного риска компании.

Налоговая признаёт схему дроблением, когда аренда является частью единого бизнеса, искусственно разделённого ради спецрежима. ФНС в письме от 16.07.2024 № БВ-4-7/8051@ приводит пример: помещения сдавались через ИП из числа работников, а затем через взаимозависимую компанию, все расходы на содержание несла только основная компания, а арендные платежи были почти одинаковыми при разной площади. При этом ФНС прямо указала, что ведение деятельности с участием членов одной семьи само по себе о дроблении не свидетельствует.

Учтите и НДС. С 2025 года ИП на упрощёнке платит НДС, если его доход превысил установленный порог, а пороги в 2025–2026 годах снижались. Арендную модель нужно пересчитывать под текущие правила.

Что грозит при доначислении

• недоимка по налогу на прибыль с рыночной стоимости аренды за все проверенные годы;
• пени: для организаций 1/300 ставки ЦБ за первые 30 дней просрочки и 1/150 после (статья 75 НК РФ), на 2025–2026 годы действует временное смягчение;
• штраф 20 % от недоимки, а при умысле 40 % (пункты 1 и 3 статьи 122 НК РФ);
• при дроблении: пересчёт налогов всей группы по общей системе.

Как выстроить аренду безопасно

1. Заключить договор аренды по рыночной цене и подтвердить цену отчётом оценщика или подборкой объявлений о сопоставимых объектах на дату договора.
2. Распределить расходы по закону. Коммунальные договоры на компанию либо прозрачное возмещение по счётчикам.
3. Не исправлять прошлое задним числом. Договор, подписанный сегодня прошлой датой, превращает налоговый спор в спор о подделке документов. Менять условия можно только на будущее.
4. Оценить прошлые периоды. Если бесплатное пользование длится годами, посчитайте потенциальное доначисление и решите, подавать ли уточнённые декларации, до прихода налоговой, а не после.

Как я веду налоговые споры и сопровождаю проверки, написано на странице «Налоговые споры».

Часто задаваемые вопросы

Можно ли бесплатно пользоваться помещением жены директора?

Можно, но компания должна включить в доходы рыночную стоимость аренды и заплатить с неё налог на прибыль 25 % (пункт 8 статьи 250 НК РФ). Если этого не делать, налоговая доначислит налог, пени и штраф.

Поможет ли символическая арендная плата?

Нет. Если цена отклоняется от рыночной многократно, налоговая вместе с другими обстоятельствами может признать выгоду необоснованной (пункт 3 Обзора ВС от 16.02.2017, статья 54.1 НК РФ).

Законно ли арендовать у родственника-ИП на упрощёнке?

Да, если цена рыночная, ИП реально владеет имуществом и сам несёт его расходы, а деньги не возвращаются в бизнес. Если аренда является частью единого бизнеса, разделённого ради спецрежима, налоговая квалифицирует это как дробление.

Можно ли переоформить договор задним числом?

Нельзя. Налоговая расценит такой договор как доказательство умысла, а это штраф 40 % вместо 20 % (пункт 3 статьи 122 НК РФ). Условия меняются только на будущее.

Является ли сама взаимозависимость нарушением?

Нет. Взаимозависимость лишь повод проверить цену и деловую цель сделки. ФНС прямо указала, что работа членов одной семьи сама по себе дробления не доказывает.